货币政策如何调控房地产经济

1. 货币政策如何调控房地产经济

还是经济杠杆在调节，看看下面的文章你就懂了 2010年10月18日房地产调控政策或会加码 货币政策有三种可能组合
2010年下半年以来，国际再平衡压力风起云涌，人民币汇率之争愈演愈烈；国内经济下行压力虽部分缓解，但下行趋势并未改变；商品房价格仍居高不下；四万亿投资计划退出和消费刺激效应的减弱，将会冲击2011年经济增长。如何在保持房地产调控的同时实现经济平稳较快发展，如何在保持经济平稳较快发展的同时实现经济增长方式的转变，成为短期和长期宏观调控的重大考验。十七届五中全会和中央经济工作会议，定调2011年宏观调控政策，规划未来五年的社会经济发展。四季度将是影响我国短期和长期经济发展的重要历史时间窗口。 房地产调控政策或会加码今年四季度，遏制房价上涨仍是宏观调控的目标，不排除调控政策加强的可能。目前调控可以期待落实的政策主要有：房产税等税收方面的政策、对企业融资的限放
回
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处制措施、对企业土地增值税的清算清缴等政策等，对于已经出台的政策加大执行力度，提出具体的执行要求等。但是，考虑到今年年底和2011年上半年保障房大量竣工，将明显缓解供求关系，房产税之类的更严厉的调控政策出台的可能性不大。 增加供应是房地产调控的根本所在，保障房供应有可能改变目前商品房市场供求关系。2010年我国将如期完成300万套保障房和280万套棚户区改造，按每套保障房60平米计算，580万套相当于3.48亿平米，如果这些保障房能在尽短的时间全部得到有效分配，将有效地增加供给，抑制房价过快上涨。这是因为，2009年到今年前7个月，商品住宅期房销售面积9.445亿平米，房屋竣工面积8.272亿平米，缺口1.172亿平米，580万套保障房相当于商品房供求缺口的3倍，如果2011年再新建一批保障房并有大量商品房施工项目竣工，将从根本上改变商品房供不应求局面，达到调控目标，并实现经济“软着陆”。如果今年下半年房价出现一定幅度的下跌，如到年底同比有10%-20%的跌幅，四季度成交量有一定幅度的放大，目前的房地产调控政策会不会改变？基于前两次调控后房价仍迅猛上涨的经验，预计即使四季度房价出现一定幅度的下跌，目前的调控措施也会保持。8月和9月，房地产市场量价齐升增加了强化房地产调控的预期，拉长了房地产调控的时间周期，调控趋于长期化的可能性大大增加，保守估计本轮房地产调控时间将超过两年。货币政策有三种可能组合组合一：不加息＋升值＋控制信贷。考虑到经济仍然存在下行压力，并且下行趋势没有改变，加息会对投资产生较大的负面影响，而目前的非房地产投资增速已回落到21％，如果剔除价格指数，将不足20％，已低于2000年来的平均水平，在此情况下，加息会显著抑制经济增长，很可能会使经济“软着陆”变为“硬着陆”。因此，加息的可能性不大。在不加息的情况下，控制信贷和人民币升值成为抑制通胀的较有效手段。货币学派代表人物弗里德曼认为，在短期内，货币供应量的变化部分影响物价，但在长期内，货币供应只决定物价水平。在2009年新增信贷9.59万亿元、今年上半年新增4.63万亿元的情况下，信贷难以放松。我们预测2010年人民币升值约5％，年底一美元兑6.5元左右，人民币升值可部分抑制出口，具有紧缩作用，还可有效抑制输入型通胀。

2. 房地产货币化是如何推高房价的？

房地产货币化在当今世界为普遍现象。房地产货币化，并没有明确定义，可理解为以信贷扩张刺激的房地产价格上涨。即房价上涨为货币现象，是一种资产泡沫现象。

房地产金融化，包括资本化、证券化及货币化三个层次。
以美国为例。
一、资本化阶段：地产抵押贷款。
大萧条期间，为了促进房地产复苏，美国国会出台了《住房贷款银行法》。根据这一法令，联邦政府成立了联邦住房贷款银行。这家专门负责住房贷款的国有银行可以直接从财政部获得资金，并向非银行机构提供贷款。
接着，国会又通过了《国家住宅法》。根据这个法令，联邦政府成立了联邦住房管理局。这个机构的主要任务是，为低收入者尤其是只能承担低首付比例的个人及家庭提供抵押贷款保险，以稳定抵押贷款市场。
联邦住房管理局实际上是通过透支国家信用的方式，支持低收入者买房，以提升市场的购买力。这一举措，加大了房地产市场的杠杆率，直接推动了低首付比、分期付款的出现。
二、证券化阶段：抵押贷款支持证券。
虽然联邦住房管理局提供了抵押贷款担保，但是商业银行依然惧怕风险，不愿意给低收入者提供贷款。
1938年，联邦政府成立了联邦国民抵押贷款协会。最开始这是一个政府机构，主要任务是购买经过联邦住房管理局担保的抵押贷款，以刺激银行放心给低收入者放贷，增加市场的流动性。
此举相当于创造了一种新型的金融市场——抵押贷款交易市场。这就开启了房地产证券化之路。
美国房地产证券化加速在六十年代。
1968年，联邦国民抵押贷款协会被私有化，成为了一家私人公司——大名鼎鼎的房利美。两年后，联邦住房抵押贷款公司房地美成立。

国会授权两房（房利美、房地美）可以购买普通抵押贷款，即购买未经联邦住宅管理局担保的抵押贷款。此举刺激了贷款发行机构大规模放贷，抵押贷款支持证券（MBS）市场规模迅速扩大。
1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。70年代随着投资银行兴起，MBS快速加速。到了1974年第三季度这一数据突破千亿，1988年第二季度破万亿。截至2008年金融危机爆发之前，机构MBS的债务规模达到了近8万亿美元。
三、货币化阶段：大规模信贷、次级贷款及相关衍生品。
从资本化到证券化，是地产金融化的正常路径。但是，到了货币化阶段，就容易引发房地产泡沫及债务危机。
证券化与货币化之间并没有严格的界限。房地产货币化有比较明显的三个特征：
一是房地产信贷中出现大规模的次级贷款。
在美国，通常将借款人的信用等级划分为“优级”、“次优级”、“次级”三类。次级抵押贷款市场面向收入证明缺失、偿债能力低的客户，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。
小布什政府时期，次级贷款发放逐渐失控，很多低收入者轻而易举地获得了次级贷款。到2006年，“次级”占比达25%，“次优级”为21%、合计46%。
二是基于抵押贷款证券相关的金融衍生品膨胀。
衍生品，是抵押贷款等资产证券化的金融产品。但是，大规模的衍生品膨胀，是一种货币化现象。
在住房抵押贷款基础上，房地美、房利美及非机构开发了大规模的抵押支持证券（MBS）。投资银行又在抵押支持债券的基础上，使用高杠杆创造了大规模、高风险的金融衍生品（如CDS、CDO等）。
根据国际清算银行的报告，全球2004年共发行了1570亿美元的CDO（担保债务凭证），2005年发行2490亿美元，2006年发行4890亿美元，2007年第1季度发行规模高达2500亿美元。
次贷危机前，次级抵押贷款总价值大概7万亿美元。上面是金融衍生品，其中CDS（信用违约掉期合约），全球市值高达62万亿美元，远超过当年美国GDP总量的14.48万亿美元。
三是大规模的信贷支持。
从2001年开始，房地产价格上涨，抵押贷款、抵押支持证券及相关衍生品的膨胀，都源自大规模的信贷供应。

2001年“9·11”事件后，美联储连续13次降息，将联邦基准利率从6%下降到1%，并长期维持这一低利率水平。低利率释放了大量的信贷，刺激了房地产及金融市场的过度繁荣。
所以，房地产货币化的根本动力源自大规模信贷扩张。
1971年布雷顿森林体系崩溃后，信用货币的出现为房地产货币化创造了条件，美国房地产货币化从1983年（摆脱了滞胀危机）开始。此后30多年，总体上，货币持续扩张，房价持续上涨，抵押支持证券及衍生品持续膨胀，最终崩盘于次贷危机。
中国金融市场不发达，很少抵押支持证券及相关衍生品，不过房地产货币化现象依然存在。
如何确定中国房地产是否存在货币化现象？
可以从货币增速、房地产价格增速与其它资产增速相比较。
2020年中国广义货币已经超过了200万亿。从2008年到2018年，广义货币增加了4倍。
这十年，不仅GDP、居民可支配收入，还有消费品、大宗商品、工业品、股票、黄金，都跑输了广义货币增速。
钱都去哪里了？
只有深圳房价、北上广核心地段的房价、教育培训服务价格以及大型房地产的营收和资产跑赢了广义货币。我这里引用泽平宏观的调研数据：

2018年，深圳均价为5.4万元/平方，涨幅为4.5倍（较2008年），超过广义货币增幅；上海为5万元/平方，涨幅接近3倍；北京为6万元/平方，涨幅为3.5倍；广州为3.3万元/平方，涨幅为3.6倍。北上广核心地段的房价涨幅都超过广义货币。
中国房地产是货币蓄水池。从2008年到2017年，国内房地产投资从2.53万亿升至11万亿，涨幅超过4倍，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。这十年房地产投资规模增幅与广义货币增幅相当。
棚改货币化是房地产货币化的非典型案例。
我这里引用天风宏观的调研数据。2015年到2017年是棚改货币化的高峰期。这三年，全国超过1400万套棚户区住房改造，货币化安置比例从30%提高到60%，一线城市达80%，每年总投资1.5万亿左右。
棚改货币化的安置资金来自哪里？
2014年央行创设了抵押补充贷款（PSL），棚改资金主要来自PSL。央行通过PSL向政策性银行如国开行、农发行贷款，国开行、农发行再通过专项贷款向地方政府贷款。仅2016年，棚改总投资达1.48万亿，其中国开行棚改专项贷款9725亿，农发行棚改专项贷款3000亿元左右。
最后看大型房地产商。
商业银行是信贷供给方，大型地产商是主要需求方。在大量的信贷支持下，大型地产商攻城略地，制造一个个地王，囤积大规模土地，同时营收与资产暴增。
以恒大为例。2006年到2018年，恒大销售额由17亿增长到5800亿，增340倍。从2006年到2016年，恒大现金余额由20亿增长到3043亿，增152倍；总资产由78亿增长到一万亿，超过150倍。营收、现金及总资产增速，均远超过广义货币增速。
货币市场，并不是一个自由市场。当今世界，各国的货币供给都是由央行垄断的。金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。
过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。
文 | 智本社
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3. 房地产金融市场的发展

 进一步提高购房者的支付能力各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。2002年，建行和工行住房抵押贷款证券化工作稳步推进，为这项业务的最终开展创造了十分有利的条件。此外，由于个人住房贷款期限较长，各家商业银行及时通过客户的还款账户为客户提供综合账户服务、理财服务或其他金融服务，巩固客户，拓宽服务品种。近年来，个人住房贷款政策性贴息业务、个人住房贷款与汽车贷款、装修贷款的组合、个人住房贷款与储蓄存款等新业务都已推出。有些银行还通过与发展商、担保机构和保险公司的合作，提供多种形式的按揭计划，进一步提高购房者的支付能力。

4. 房地产金融市场的问题

 闲置商品房数量持续增长目前房价涨幅是2000年以来最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市涨幅平均价格连续二年、三年在15%以上。商品房价格上涨同时也带动了二手房交易价格的上涨，使商品房安全空置量持续增加。这种闲置规模显然超过了商品房买卖过程中的正常闲置。目前在中国大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000至8000元/m2，高档住宅则达8000至10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至达到10000至16000元/m2。中心地段房价在3500至5000元/m2；市内偏远郊区的房价也在1500至2400元/m2。假设一个普通双职工的三口之家平均月工资收入在2000元(一些居民往往还达不到这种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价假设不变得出的结论，实际房价是逐年上涨的。据统计，2005年一季度全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，沈阳市房价今年较去年相比上涨幅度为5%。现在全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70%闲置在那里。与国外相比，例如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按中国最低房价来算中国居民也需要12万人民币。按美元与人民币的比价来看，美国房子的价格约为中国房子的八九倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。按照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在中国这一比值却上升到了20倍左右。 商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能都不如商业银行。

5. 房地产去金融化意味着什么？

房地产去金融化会引发信用收缩、房地产投资过快回落，意味着房地产去金融化在楼市层面，供求两端对称控制有望推动房价与地价稳中趋缓；行业层面，短期并购重组可能涌现，房地产行业或迎来新一轮洗牌，但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大，行业格局可能趋于固化；
宏观层面，由于房地产相关融资与GDP占比体量较大，信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本；政府层面，土地财政压力可能约束支出空间；市场层面，高收益资产将更为稀缺，保险和银行理财等需要调整资产配置方向。

扩展资料
房地产是优质的融资抵押物，房价上涨与信用扩张会相互助力，导致地产与信用周期天然存在协同关系。而国内土地招拍挂、期房预售等制度设计，在加快商品房供给的同时，也易于造成金融资源积聚于地产领域。
对于房地产企业，规模意味着拿地和融资方面的竞争优势，房企有不断加杠杆做大规模的冲动。同时，过去中央稳增长、地方土地财政、居民财富增值，三方诉求通过房地产实现了平衡，房地产市场繁荣离不开各方的推动。

6. 房地产去金融化意味着什么？

房地产去金融化会引发信用收缩、房地产投资过快回落，意味着房地产去金融化在楼市层面，供求两端对称控制有望推动房价与地价稳中趋缓；行业层面，短期并购重组可能涌现，房地产行业或迎来新一轮洗牌，但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大，行业格局可能趋于固化；

宏观层面，由于房地产相关融资与GDP占比体量较大，信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本；政府层面，土地财政压力可能约束支出空间；市场层面，高收益资产将更为稀缺，保险和银行理财等需要调整资产配置方向。【摘要】
房地产去金融化意味着什么？【提问】
房地产去金融化会引发信用收缩、房地产投资过快回落，意味着房地产去金融化在楼市层面，供求两端对称控制有望推动房价与地价稳中趋缓；行业层面，短期并购重组可能涌现，房地产行业或迎来新一轮洗牌，但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大，行业格局可能趋于固化；

宏观层面，由于房地产相关融资与GDP占比体量较大，信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本；政府层面，土地财政压力可能约束支出空间；市场层面，高收益资产将更为稀缺，保险和银行理财等需要调整资产配置方向。【回答】

7. 房地产行业“去金融化”为经济发展规律，房企应如何应对？

我认为房企应该要降低杠杆率，同时还要减轻负债，除此之外，还要积极完成企业转型。
在房地产行业遭遇重创后，很多房地产公司的发展也受到了严重的影响，而如果继续按照以往的模式发展，房地产行业必然会遭遇到更多的问题，因此只有完成企业转型，才是房地产公司应该要做的事情。
一、我认为房企应该要选择降低杠杆率。为了实现公司自身的快速发展，房地产公司往往会选择抬高企业的杠杆率，这导致房地产公司虽然能够保持较快的发展速度，但同时也会使得房地产公司出现负债累累的情况。如果能够降低企业的杠杆率，那么房地产公司自然会有很大的婉转余地。尽管降低杠杆率会降低企业的发展速度，但是这样的办法已经是房地产公司目前最好的选择了。
二、我认为房地产企业应该要选择降低负债。虽然在房地产行业高速发展的时期，房地产企业就算有再高的负债，也能够承担下去，但是随着房地产行业出现发展降速的情况后，过高的企业负债，就成为了压垮房地产企业的最后一根稻草，如果房地产企业想要符合市场的经济发展规律，就应该要选择降低企业负债。
三、我认为房地产企业应该要完成积极转型。其实所有人都很清楚，房地产行业的发展已经走到了尽头，如果继续选择留在房地产行业发展，那么必然会给房地产企业带来很大的伤害。因此我认为房地产企业应该要选择积极转型，把企业的发展方向转移到其他行业，才能够帮助企业摆脱目前的困境。
虽然企业转型是一件很困难的事情，但是我相信只要房地产企业能够下定足够的决心，就一定能够实现转型成功的目的。

8. 房地产去金融化意味着什么

房地产去金融化会引发信用收缩、房地产投资过快回落，意味着房地产去金融化在楼市层面，供求两端对称控制有望推动房价与地价稳中趋缓；行业层面，短期并购重组可能涌现，房地产行业或迎来新一轮洗牌，但未来房企依靠加杠杆实现弯道超车的难度加大，行业格局可能趋于固化；
宏观层面，由于房地产相关融资与GDP占比体量较大，信用收缩与经济阵痛在转型期间或难以避免，但有助于金融资源合理配置、降低实体经营成本；政府层面，土地财政压力可能约束支出空间；市场层面，高收益资产将更为稀缺，保险和银行理财等需要调整资产配置方向。

扩展资料
房地产是优质的融资抵押物，房价上涨与信用扩张会相互助力，导致地产与信用周期天然存在协同关系。而国内土地招拍挂、期房预售等制度设计，在加快商品房供给的同时，也易于造成金融资源积聚于地产领域。
对于房地产企业，规模意味着拿地和融资方面的竞争优势，房企有不断加杠杆做大规模的冲动。同时，过去中央稳增长、地方土地财政、居民财富增值，三方诉求通过房地产实现了平衡，房地产市场繁荣离不开各方的推动。